Жилищные права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Одним из оснований принудительного изъятия жилого помещения и прекращения права собственности на него является изъятие для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположены жилое помещение или многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение.

Вместе с тем законодатель исходит из приоритета обеспечения прав собственника.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав граждан — собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Решения об изъятии земельных участков от имени Российской Федерации и ее субъектов, в том числе путем выкупа, принимают органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Решения об изъятии, земельных участков для муниципальных нужд принимаются органами местного самоуправления в рамках их компетенции (ст. 125 Гражданского кодекса РФ, ст. 11 Земельного кодекса РФ).

Кроме того, предусмотрена определенная процедура, предшествующая изъятию у собственника жилого помещения, выполнение которой для уполномоченного органа является обязательной. Данная процедура включает в себя:

— принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения;

— государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации. При этом юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В связи с этим сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, сети «Интернет») об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является основанием для отказа в иске органу государственной власти, органу местного самоуправления о выкупе жилого помещения у собственника.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются по соглашению с собственником помещения, а не произвольно. Соглашение включает в себя  обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При этом выкупная цена включает: рыночную стоимость жилого помещения; все убытки (прямой ущерб и упущенную выгоду), возникающие у собственника помещения по причине его изъятия, примерный состав которых определен (ст. 32 Жилищного кодекса РФ).  

Вместе с тем в силу части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ в выкупную цену жилого помещения не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон, в связи с чем требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого.

В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения.

В соответствии с указанной нормой собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого предоставляется на праве собственности.

В случае, если собственник жилого помещения не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не вправе понуждать собственника к даче такого согласия. В данном случае законодателем (ст. 32 ЖК РФ) предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или муниципальных нужд.

Компетентный орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен совершить в данном случае только одно основанное на законе действие — предъявить в суд иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Дальнейшее решение данного вопроса относится к исключительной компетенции суда.

Для подачи данного иска в суд предусмотрен сокращенный срок исковой давности — два года с момента направления собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии. Пропуск этого срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, ст. 282 ГК РФ).

Поскольку правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является выселение собственника из этого жилого помещения, к участию в деле в соответствии с частью 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ должен быть привлечен прокурор для дачи заключения по делу.