ВНИМАНИЕ! Круглосуточная городская горячая линия по вопросам, связанным с коронавирусом +7 (34676) 22-1-23.

Все актуальнее в настоящее время становится проблема высокой степени износа многоквартирных жилых домов в Российской Федерации. 

Для решения указанной проблемы Федеральным законом от 25.12.2012 №271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен разделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». 

Указанным нормативно-правовым актом определен перечень работ, относящихся к капитальному ремонту. Кроме того на собственников помещений возложена обязанность по формированию фонда капитального ремонта за счет ежемесячных отчислений. На органы власти субъектов Российской Федерации возложена обязанность по разработке и утверждению региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, установлен порядок принятия решений о проведении капитального ремонта и т.д. 

С учетом новых норм собственники обязаны ежемесячно вносить обязательные взносы в фонд капитального ремонта. Данные денежные средства накапливаются на специальном счете (счет открывается юридическим лицом, осуществляющим предоставление услуг по управлению и эксплуатации многоквартирным жилым домом) или счете, открытом региональным оператором. В каждом регионе учреждается региональный оператор (некоммерческая организация, создаваемая органом власти субъекта Российской Федерации в организационно-правовой форме фонда), единственной целью деятельности которого является аккумуляция денежных средств собственников и контролирование их использования исключительно для организации капитального ремонта многоквартирного жилого дома. 

При этом в силу ч. 3 ст. 170 ЖК РФ выбор способа формирования фонда капитального ремонта является исключительной прерогативой общего собрания собственников помещений многоквартирного дома; может быть выбран один из двух способов: 1) формирование фонда капитального ремонта на специальном счете; 2) формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. 

Если собственники вообще не приняли решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, то на основании ч. 1 ст. 181 ЖК РФ для них априори применяется формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. 

Как показывает практика прокурорского надзора в указанной сфере, применения нового механизма вскрыло некоторые проблемы его применения. 

Так, правообладателями денежных средств, находящихся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в силу ст. 36.1 ЖК РФ являются собственники помещений в многоквартирном доме. 

Данные средства размещаются непосредственно у регионального оператора (кроме случаев открытия специального счета по решению собственников). 

Владельцем данного банковского счета являются не собственники помещений и даже не один из собственников, а один из следующих субъектов: 1) товарищество собственников жилья; 2) жилищный кооператив; 3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом. 

Региональный оператор может размещать временно свободные средства фонда капитального ремонта в российских кредитных организациях, имеющих лицензию Банка России и ежеквартально размещающих информацию на своем официальном сайте в сети Интернет. При этом доходы, полученные от размещения временно свободных средств, могут использоваться только в целях оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, однако у собственников теряется возможность приобретать выгоду от содержания банковского счета и использования банком указанных денежных средств. 

Кроме того, нужно учитывать возможность распоряжения денежными средствами исключительно для оплаты работ по капитальному ремонту и сопутствующие работы (проектные, изыскательские и т.д.) со стороны как организации, управляющей многоквартирным домом, так и регионального оператора, что как показывает практика прокурорского надзора не всегда соблюдается (применительно к тем многоквартирным домам, где денежные средства поступают на специальный счет). 

Также, важной проблемой выступает бездействие и нежелание собственников участвовать в управлении собственным домом. 

Указанные недостатки свидетельствуют о необходимости совершенствования механизма капитального ремонта, прежде всего в части проработки вопроса привлечения собственников квартир и третьих лиц к процедуре оценки качества и сроков проведения работ.